Real state quotato: un'asset class sotto i riflettori

L'immobiliare quotato (REITs) è recentemente diventato un settore a sé stante, mentre prima era incluso nel settore finanziario. È interessante notare come non si tratti di un normale ribilanciamento dell'indice ma della prima volta che viene aggiunto un settore sin dalla creazione dei GICS nel 1999. Si pensava che, nel breve termine, ci fosse il rischio che i fondi esposti sul settore finanziario (compresi gli ETF) ancora in possesso di titoli immobiliari potessero vendere le posizioni, generando un ribasso per il settore immobiliare quotato.

In realtà, nulla di significativo è accaduto poiché questo scenario è stato ampiamente anticipato dalla maggior parte dei gestori di fondi nelle settimane precedenti alla creazione di questo nuovo settore.
Se pensiamo che questa decisione potrà avere un impatto positivo nel tempo per il settore immobiliare quotato e portare nuovi flussi? Assolutamente sì! In quanto settore ormai "adulto", è probabile che questo crei nuova domanda.
Poiché non ci sono dati disponibili riferiti all'Europa, volgiamo il nostro sguardo al di là dell'Atlantico. Nella ricerca effettuata da S&P Dow Jones e MSCI, i fondi comuni di investimento statunitensi sono in media sottopesati sui REITs e dovrebbero investire almeno cinque volte di più nell'immobiliare quotato per eguagliare il suo peso nel benchmark. La novità, quindi, è che ora i gestori di fondi generalisti dovranno spiegare la posizione in sottopeso sull'immobiliare, che in precedenza era nascosto nel molto più ampio settore finanziario. Ciò comporterà "educare" i gestori di fondi generalisti su termini ricorrenti quali EPS/FFO, NNAVs, LTV, rendimenti impliciti, ecc. Crediamo che questo non possa che promuovere positivamente il settore nel lungo periodo.

Poiché il settore immobiliare ricopriva una piccola percentuale del settore finanziario (circa il 20% negli Stati Uniti, ma solo il 5% in Europa), non crediamo che la situazione cambierà significativamente per gli indicatori chiave di quest'ultimo, quali la volatilità e il dividend-yield.
In ogni caso, il motivo principale per cui il settore immobiliare ha ottenuto sempre maggiore attenzione nel corso degli ultimi due anni, e per il quale dovrebbe ottenerne di più, è che è molto probabile che i tassi di interesse rimangano bassi per un periodo di tempo molto più lungo di quanto ancora molti si aspettano. Con bassi rendimenti attesi, la domanda di azioni in grado di assicurare dividendi dovrebbe rimanere elevata, visto che gli investitori sono alla ricerca di opportunità d'investimento con interessanti profili di rischio/rendimento. Prevediamo un futuro prospero per il settore immobiliare con crescente interesse da parte di una sempre più ampia base di investitori. Riconosciamo che il dividend yield del settore immobiliare è inferiore a quello del resto del settore finanziario, ma si tratta di dividendi che molto raramente diminuiscono e che, in media, stanno crescendo, elemento che non si verifica sempre per le banche o le altre istituzioni finanziarie. Gli investitori sono disposti a pagare un buon prezzo per questa alta visibilità sui dividendi.

Damien Marichal, co-gestore delle strategie sull'immobiliare quotato europeo di Degroof Petercam AM