21/04/2021

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Barbara Cominelli (JLL): l'innovazione degli spazi di lavoro e della logistica passa dalla tecnologia

Il futuro del lavoro passa dal ripensamento degli spazi e delle città, nonché dal digitale

Viviamo un periodo di grande cambiamento e di incertezza dovuto a questa pandemia. Il real estate sta attraversando un periodo particolare, in cui i cambiamenti delle abitudini delle persone e del business incidono particolarmente. Abbiamo intervistato Barbara Cominelli, CEO, JLL Italy, per cercare di interpretare questo periodo di cambiamento e provare a guardare al futuro.
Quanto il digitale influenzerà il real estate?
E' una domanda che mi rivolgono spesso, visto che vengo dal mondo della tecnologia. Non ho una risposta, ma posso parlare delle mie esperienze e dell'obiettivo di JLL, ossia diventare una tech company.

Barbara Cominelli (JLL): l'innovazione degli spazi di lavoro e della logistica passa dalla tecnologia

Il futuro è veramente da costruire, ma JLL punta ad essere una tech company specializzata nel real estate. Per fare questo, dobbiamo trasformare noi stessi e i nostri clienti. Questa è stata la sfida che mi ha anche spinto a decidere di intraprendere questa avventura, anche perché il settore del real estate è proprio in un momento straordinario dal punto di vista dell'opportunità.
Ripartenza, immaginare un mondo diverso: tanti modi per pensare al futuro. Lei cosa vede?
Entrambe le cose. La possibilità di ripartire è un'opportunità di ri-immarginarsi e trasformarsi e il settore real estate ha avuto diverse crisi in passato e si è sempre mosso con vigore. L'immobiliare, con la crisi delle dot.com era sceso, poi pian piano risalito, la stessa cosa con la crisi finanziaria del 2000 nel 2009, ma è sempre tornato ai livelli precedenti, però non si è mai trasformato.

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Questa volta non dobbiamo sprecare la crisi e tornare esattamente come prima, ma dobbiamo immaginare e trasformare il settore perché non c'è solo un'opportunità, ma anche un'urgenza di trasformarlo.
Quali sono i fattori di questo cambiamento?
Sono sostanzialmente tre i fattori che fanno sì che il futuro debba essere molto diverso dal passato. Il primo è dettato dai cambiamenti strutturali della domanda. Lo vediamo tutti noi che il modo di lavorare è cambiato, ma anche quello di fare shopping, è cambiato il modo di concepire gli spazi in cui abitiamo e di come viviamo le città. C'è un grande fermento e questi sono dei trend strutturali dai quali non si tornerà indietro.
Il real estate deve abilitare questi nuovi modelli di lavoro e di vita e per farlo dovrà profondamente trasformarsi. Parlare di innovazione nel real estate è una cosa strana, non nel senso tecnico perché gli architetti conoscono bene l'innovazione continua. Si è sempre pensato all'edificio come un contenitore, adesso diventa molto più importante il contenuto del contenitore, quindi anche il modo di pensare agli spazi deve ripartire dalle esperienze di chi vuole abilitare determinate interazioni e anche a livello di connessione con lo spazio intorno, le città e le regioni in cui è immerso.

Ci sono delle cose assolutamente che dovranno cambiare nel modo in cui noi pensiamo agli edifici e nel modo in cui li facciamo funzionare, perché il digitale è un trend e un driver fondamentale di cambiamento per il settore e questo è il secondo fattore. C'è chi è più maturo o chi meno, ma si sono visti dei progetti che hanno portato al miglioramento di alcuni aspetti, pensiamo all'efficienza energetica. Non c'è ancora una visione olistica, per cui manca un po' questa visione strategica e trasformativa, ma utilizzare i dati per creare valore è un trend significativo.
E il terzo fattore?
Il terzo motivo per cui la rivoluzione è alle porte è la sostenibilità. Il tema del green sarà per il real estate è importante tanto quanto la rivoluzione tecnologica. Basti pensare che l'ecosistema del costruito rappresenta circa il 40 per cento delle emissioni a livello globale, quindi se vogliamo raggiungere i target di sostenibilità che ci stiamo dando, sicuramente il real estate deve trasformarsi.

E lo farà non solo grazie alla tecnologia e non solo adattandosi a nuovi modi di lavorare, ma anche facendo un salto importante dal punto di vista della sostenibilità.
Lato investimenti, cosa state vedendo?
E' un momento molto positivo per l'Italia, c'è sicuramente un buon sentiment e c'è molta attenzione al cambiamento.
Mentre prima il mercato era molto focalizzato sul settore uffici e in particolare su Milano, ora c'è un grande investimento su tutto quello che riguarda la logistica, dettato dall'esigenza di fare shopping in modo diverso e l'ultimo miglio sta esplodendo.
C'è una domanda importante anche per il living, che non è solo il residenziale ma anche student housing e questo è sicuramente un elemento importante. Poi c'è un interesse crescente per Roma, ma anche per altre che probabilmente fino a poco tempo fa non c'era.

C'è molto interesse sull'Italia in generale e per l'evoluzione di queste nuove asset class, come noi le chiamiamo noi, che stanno stanno crescendo tanto e l'attenzione degli investitori sia locali sia internazionali sta crescendo.
Un mercato che non si è mai fermato.
No, se guardiamo solo Milano, per esempio, vediamo comunque costruzioni che continuano a crescere e grattacieli che vengono su come funghi.
Il mercato non si è mai fermato, probabilmente la modifica della domanda inciderà su questi spazi. Milano è un esempio magnifico di ripensamento della città. Oggi sentiamo sempre più parlare di città policentrica dove non c'è più solo il centro verso cui tutti si recano alla mattina per poi svuotarlo la sera, ma stiamo vedendo più progetti di rigenerazione che cambieranno le città. Pensiamo al modello delle città di 15 minuti, molto diverso e con tante iniziative di rigenerazione che hanno permesso alle città di crescere e di rivivere degli spazi, e Milano è stata all'avanguardia.

Anche altre città italiane iniziano a sperimentare, magari in maniera diversa, però questo sicuramente è un qualcosa che vedremo sempre di più e anche le aziende e gli investitori sono interessati a partecipare a queste grandi progettualità.
Il lavoro detterà il passo al cambiamento?
Non abbiamo la sfera di cristallo, ma da quello che vediamo dai nostri clienti, sia in Italia sia all'estero, si affermerà con un modello ibrido di lavoro, con varie gradazioni. C'e chi sta immaginando un modello più ufficio centrico e chi sta immaginando modello più flessibile, in cui lo smartworking crescerà. Il modello ibrido sarà quello che si affermerà, che vuol dire che cambia veramente il modo di concepire l'ufficio.
Non sarà più uno sposto dove si deve andare tutti i giorni per 8-10 ore, ma diventerà uno degli strumenti che avremo a disposizione per lavorare. Il digitale e il fisico non sono concepiti in modo antagonistico, non sono uno contro l'altro, ma in maniera integrata e intelligente. Stiamo lavorando a tantissimi progetti con i nostri clienti proprio per capire qual è il migliore equilibrio sia in termini di performance aziendali sia in termini di benessere dei dipendenti.

Un modello phygital, parola che integra digitale e fisico. Il modello però deve essere ripensato in funzione delle attività, attraverso metodologie di activity baseline degli spazi. Abbiamo evidenza che in remoto ci si dedica molto bene a compiti individuali e specifici, dove si può lavorare da soli ed è richiesta molta concentrazione, però l'ufficio rimane fondamentale come hub di collaborazione per creare, per innovare, per ingaggiare le persone e per creare uno spirito di squadra, ma anche per interagire coi clienti. Si creano dei motivi e modi diversi di usare l'ufficio o usare gli strumenti, ma resta il fil rouge del digitale che integra l'esperienza sia in ufficio che a casa o dovunque una voglia stare per lavorare.
Una domanda un po' più personale. Il passaggio da un'azienda top della tecnologia a una top in un settore storico, quale esperienza di managerialità si porta dietro?

L'esperienza maturata nel mondo digitale è fondamentale perché il nostro futuro è digitale. In JLL sto imparando, sto studiando per imparare tutto quello che non so del settore, ma il futuro si interseca con le mie esperienze precedenti e sono certa che mi aiuteranno molto.
Tra l'altro, JLL già da diversi anni ha creato una funzione verticale che si chiama JLL technologies, dove ci occupiamo proprio di tutta la tecnologia che serve per digitalizzare le esperienze degli spazi. E' un filone dedicato a tutto il mondo tech perché non lo vogliamo vedere come una cosa a parte, ma lo vogliamo integrare all'interno della nostra offerta, a partire dalle App e dai sensori e a tutti gli strumenti per l'efficientamento energetico.
Abbiamo questa attività di tecnologia che si fonde con tutte le attività di design, piuttosto che di consulenza che svolgiamo abitualmente. Abbiamo anche un fondo che si chiama JLL Spark, un classico venture capital che vanta una dozzina di investimenti proprio nel segmento tech. A breve porteremo anche in Italia qualcosa di molto interessante. Ma se torno alla domanda, mi trovo molto a mio agio perché mi piacciono le sfide trasformative.

Dopo avere visto tanta trasformazione digitale, adesso ho l'opportunità di realizzarla sia al nostro interno ma anche presso i nostri clienti. Devo ammettere che è un mondo molto più divertente di quello che sembra dall'esterno e in JLL c'è un ponte tra il vecchio e il nuovo lavoro, nonché tantissimo entusiasmo e voglia di cambiare le cose e moltissima attenzione all'innovazione.



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