29/10/2025
Il mercato immobiliare italiano si svela: una frattura inattesa tra acquisto e locazione
Giabardo (Immobiliare.it): la ripresa delle compravendite e il rallentamento degli affitti disegnano un panorama in evoluzione
Il terzo trimestre del 2025 ha evidenziato dinamiche divergenti nel mercato immobiliare italiano, con il settore delle vendite che mostra un incoraggiante slancio e quello degli affitti che registra una contrazione. L'interesse per l'acquisto di immobili è cresciuto del 12,4% rispetto allo stesso periodo del 2024, mentre la domanda per le locazioni è diminuita del 16,5%. Questi dati provengono dall'Osservatorio trimestrale sul mercato residenziale, redatto da Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo Immobiliare.it, specializzata in big data e analisi di mercato.
Anche l'offerta di immobili segue percorsi opposti: quella per la vendita ha registrato una lieve contrazione dell'1,3% rispetto a dodici mesi fa, al contrario l'offerta di case in affitto è aumentata significativamente del 29,3%. I prezzi mostrano una crescita in entrambi i segmenti durante il trimestre, ma con differenze marcate. I canoni di affitto sono aumentati del 6%, più del doppio rispetto ai prezzi di vendita che hanno segnato un +2,6%. Attualmente, il costo medio per l'acquisto di un immobile in Italia è di 2.114 euro/mq, mentre l'affitto richiede una spesa media di 14,3 euro/mq.
Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it, ha commentato come la fine dell'anno permetta un primo bilancio del 2025, affermando: «La tendenza è ormai chiara: le compravendite sono ripartite con maggiore slancio, sostenute da una rinnovata fiducia da parte degli acquirenti, da condizioni creditizie in lieve miglioramento e da una maggiore stabilità economica generale. Si tratta di segnali importanti, che indicano una ripresa graduale ma solida dopo un periodo caratterizzato da incertezza e attese. Al contrario, il mercato delle locazioni sta attraversando una fase di rallentamento, segnando una prima battuta d'arresto dopo il boom registrato negli anni post-pandemia. Si intravedono tensioni del mercato, derivanti da un aumento dei canoni più che proporzionale all'aumento dei salari, soprattutto nelle grandi città».
L'andamento del mercato degli affitti per macroaree
La crescita dei prezzi di affitto è stata particolarmente sostenuta nel Centro Italia, che ha registrato un aumento di oltre il 10% su base annua. Rincari più contenuti si sono osservati nel Nord-Ovest (+4,6%) e nelle Isole (+4,2%). Parallelamente, la pressione della domanda ha subito la contrazione maggiore sempre nel Centro (-19,6%), mentre le Isole hanno mostrato la diminuzione più contenuta (-6,9%).
Analizzando il divario tra grandi e piccoli centri urbani, l'interesse di domanda per gli affitti è calato più drasticamente nelle grandi città (-26,4%) rispetto ai piccoli centri (-8,8%). Nonostante ciò, i prezzi sono cresciuti maggiormente nelle piccole città (+5%) rispetto alle grandi città (+3,7%). L'offerta di immobili in locazione è aumentata ovunque a doppia cifra, con incrementi vicini al 40% nelle grandi città e superiori al 20% nei piccoli centri. Il Nord-Est spicca per l'incremento più significativo dell'offerta, con un +36,6% nell'ultimo anno.
La situazione delle vendite per macroaree
Per quanto riguarda il mercato delle vendite, la tendenza è l'opposto rispetto alle locazioni. L'interesse di domanda è cresciuto in tutte le macroaree nel terzo trimestre, con incrementi superiori al +10%. Le Isole hanno raggiunto un notevole +15,3%, mentre l'aumento più contenuto si è registrato nel Nord-Est (+10,8%). Curiosamente, è proprio il Nord-Est l'area in cui i prezzi sono saliti maggiormente nell'arco di dodici mesi (+4,6%). Il Sud e le Isole hanno invece mostrato una stabilità quasi assoluta nei prezzi, con rispettivi aumenti dello 0,9% e dello 0,7%.
La richiesta di acquisto nelle grandi città e nei piccoli centri ha avuto un andamento simile, con entrambi i segmenti che hanno visto aumenti intorno al +12,5%. Tuttavia, i prezzi di vendita sono cresciuti di più nelle grandi città (+5%) rispetto ai piccoli centri (+2,1%). L'offerta di immobili in vendita, a differenza della tendenza nazionale di decrescita, ha registrato aumenti nel Sud (+4%) e nelle Isole (+1,2%). Al contrario, il Nord-Ovest, il Nord-Est e il Centro hanno sperimentato cali simili, tra il -2% e il -3%.
La fotografia attuale di affitti in regioni e città
La Valle d'Aosta si conferma la regione più costosa per affittare una casa in Italia, con canoni che superano i 22 euro/mq, a seguito di una crescita del 14,1% nell'ultimo anno. Al secondo posto si trova la Lombardia con 18,7 euro/mq. La Basilicata rimane la regione più economica, con 7,1 euro/mq, e un netto calo dei canoni del -9,4% rispetto al terzo trimestre del 2024.
Tra i capoluoghi di regione, Milano detiene il primato come città più cara con 22,5 euro/mq, registrando una variazione minima dell'+0,1% nell'ultimo anno. Firenze si posiziona al secondo posto con 21,3 euro/mq, mostrando un incremento del +5,3%. Seguono Roma al terzo posto con 18,2 euro/mq (in crescita dell'11,2% nel trimestre) e Bologna con 17,1 euro/mq.
La fotografia attuale delle vendite in regioni e città
Il Trentino-Alto Adige mantiene il primato di regione più onerosa per l'acquisto di un immobile, con una media di 3.573 euro/mq (+3,8% in dodici mesi). La Calabria si conferma la più conveniente, con 953 euro/mq.
Nella classifica dei prezzi di vendita per città, Milano è al vertice con 5.564 euro/mq, in aumento del 2,3% rispetto all'anno precedente. Anche qui Firenze occupa la seconda posizione con 4.669 euro/mq (+9% in un anno). Bologna è leggermente avanti a Roma, con 3.685 euro/mq contro 3.641 euro/mq.
