Immobiliare: nel 2019 aumentate domanda e prezzi ma offerta debole

E' proseguito anche alla fine del 2019 il buon momento del mercato immobiliare residenziale nelle otto principali città metropolitane italiane, con una crescita delle compravendite del +4,8 rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Un incremento che riguarda non solo le abitazioni "usate", ma anche il nuovo.
Secondo le stime di Abitare Co, nelle città metropolitane le vendite di nuove abitazioni nel 2019 sono aumentate del +5,9% rispetto al 2018, i prezzi medi hanno registrato un incremento del +2,2% (4.470 euro al mq.), i tempi di vendita sono pari a 5,4 mesi e l'offerta è cresciuta del +0,7%. Le nuove abitazioni rappresentano, così, il 9,8% dell'offerta totale presente sul mercato residenziale, ma con quote che vanno dal 3,6% di Genova al 17,3% della più dinamica Milano. Tutti gli indicatori (crescita, offerta, prezzi, tempi di vendita, ecc.) assegnano così alla città meneghina il ruolo di driver nel mercato residenziale del nuovo.

Analizzando le singole città metropolitane, secondo l'analisi di Abitare Co., nel 2019 le vendite di nuove abitazioni crescono in tutte le città (+9,8% sul 2018). Ai primi posti troviamo Milano (+12,4%) e Roma (+9,7%), seguite, seppur con valori più contenuti, da Bologna (+5,4%), Napoli (+4,8%), Genova (+4,8%), Firenze (+4,5%), Torino (+3,5%) e Palermo (+1,8%).
I prezzi di vendita crescono in tutte le città, ma a ritmi differenti: le più dinamiche sono Milano (+6,6%) e Bologna (+3,5%), mentre Genova, Napoli e Roma risultano le meno vivaci con variazioni annue minori dell'1,0%.
Ma quanto costa oggi acquistare un'abitazione nuova in queste città? Il prezzo medio è di 4.470 euro: le città più care sono Milano con 5.600 euro (+6,6% sul 2019) e Roma con 5.160 (+0,9%); seguono Firenze con 4.950 (+2,1%), Torino con 4.600 (+1,4%), Genova con 4.480 (+0,6%), Bologna con 4.000 (+3,5%), Napoli con 3.950 (+0,5%) e la più "economica" Palermo con 3.030 (+2,1%).

Questi sono i valori medi, ma in ogni capoluogo i prezzi possono variare molto a seconda della tipologia di intervento edilizio e di localizzazione. I valori top a Milano nella zona di Porta Nuova superano i 15.000 euro al metro quadro, mentre a Roma si superano di poco i 13.000 euro al mq. in tutte le altre città, le case più costose sono vendute ad un prezzo compreso fra i 9.000 e i 9.500 euro al metro quadro.
Le nuove abitazioni rappresentano solo il 9,8% dell'offerta totale del mercato residenziale, con Milano (17,3%) che ha, ancora una volta, il peso maggiore, seppur in discesa rispetto alla fine del 2018, quando la quota dell'offerta era di ben 8 punti più alta. Valori simili si registrano solo a Roma (16,8%), seguita da Torino (11,7%), Bologna (10,2%), Palermo (6,8%), Firenze (6,5%), Napoli (5,5%) e Genova (3,6%). E' evidente che l'offerta oggi sia ancora molto deficitaria rispetto allo stock totale delle abitazioni in vendita (oltre un milione).

Le tempistiche per vendere una casa nuova sono più basse rispetto al mercato dell'usato. In media occorrono 5,4 mesi. A Milano bastano 2,5 mesi e oltre il 75% dell'offerta viene assorbita dalla domanda nelle prime cinque settimane dall'avvio della commercializzazione dell'operazione. Dal lato opposto si trova Genova, dove occorrono oltre 7 mesi, sempre meno rispetto ai 10,6 del segmento dell'usato.
Si conferma la tendenza a offrire un prodotto sempre più attento alle tematiche legate alla sostenibilità ambientale, al risparmio energetico e alla tecnologia digitale. Oggi realizzare degli "smart building" è più semplice e meno costoso rispetto alla vecchia domotica e la domanda dimostra di apprezzare molto tutti i nuovi servizi legati sia all'edificio che alla persona. Si fa più attenzione alle soluzioni abitative su misura, personalizzabili, con spazi interni all'edificio utili e sfruttabili da tutti i condomini come la storage room, la SPA e l'area fitness, l'area giochi per i bambini e le sale prenotabili per riunioni di lavoro, attrezzate per lavorarci come in ufficio.

Le prospettive per i prossimi mesi
Le previsioni continuano a essere positive. Secondo Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro Studi di Abitare Co, "Le previsioni rimangono positive per il mercato in generale e anche per il comparto delle nuove residenze. Resta evidente il divario fra il ritmo tenuto da Milano, rispetto alle altre aree metropolitane. Un ritmo che si differenzia non solo sulla crescita dei prezzi ma anche su quella dell'offerta. D'altra parte, il sistema congiunturale dell'area metropolitana milanese resta ben al di sopra dei livelli degli altri sistemi locali. Inoltre, la domanda di chi vuole oggi investire nelle nuove residenze è al 90 per cento concentrata solo su questa città, una domanda che, fra l'altro, proviene da varie parti di Italia oltre che dall'estero".